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買預售、新成屋最怕的是,住進去以後才發現房屋瑕疵,但建商卻不願修繕。若不想事後求助無門,購屋前務必了解建案的保固規範,並且仔細審視合約條文,才能避免糾紛。 小敏到北部某重劃區參觀某預售建案,銷售人員表示,該建案提供結構保固20年、防水保固10年,相較於一般建案僅提供結構保固15年、防水保固1年,品質更禁得起考驗,更強調該建案貴得有道理。小敏不禁疑惑,為何建案的保固期限有長有短?保固期越長,真的代表案子蓋得越好?保固的範圍到底又包含哪些呢? 其實,很多購屋者都和小敏一樣,對於預售、新成屋的保固規範一知半解,甚至從沒仔細研究過契約中的保固條款,一旦發生糾紛,往往只能自認倒楣。 預售屋保固規範較完整新成屋須仔細審閱契約 景文物業管理機構董事長郭紀子指出,一般人以為預售屋和新成屋的保固規範完全一樣,但其實兩者仍有不同。 首先,預售屋保固的法源依據是《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第17條,該項條文明確規定,自「買方完成交屋日」起,或如有可歸責於買方之原因時自「賣方通知交屋日」起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責保固15年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固1年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。 其中,結構部分的基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂、雜項工作物是該法條在2019年5月修正後才增加的項目,而固定建材及設備除條文所列,也包含建商所給的標準配備,如廚房設備、門禁設備、衛浴設備等。 至於新成屋的保固,法律上其實並沒有明確的條文規範,《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》也僅於第11條表述「標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理」。因此,新成屋的保固條款由雙方議定,一切均以契約的白紙黑字為準。換句話說,若契約中能詳列保固範圍,對消費者來說較有保障,反之若未詳列,建商就有模糊的解釋空間。 而建案銷售時所稱的「防水保固」,其實也沒有十分明確的法源依據,業界普遍將防水保固期定為1年,有一說是約定俗成,也有一說是將防水塗層視為固定建材,實務上其保固年限與範圍,仍要視契約條款而定,例如某些建案會明定室內防水保固1年,屋頂防水保固3年。 近年有部分建商主動將保固期限拉長,對此郭紀子認為,保固年限越長當然越好,但民眾選擇時應注意建商的信譽,萬一遇到經營體質不佳的業者,房子交屋沒幾年就倒閉或歇業,又或是不願積極履行保固責任,這樣保固期再久也沒有意義。 過保才發現問題可主張「物之瑕疵擔保」 郭紀子也特別提醒,即便有保固條款,某些情況下建商還是可以免責,其一是房屋瑕疵由「可歸責於買方的因素」導致。例如,當買方已完成房屋複驗並簽字點交後,又自行更動格局,甚至變更浴廁位置、拆除承重牆,造成漏水或結構受損,就無權要求建商提供修繕服務。 其二,若瑕疵是因「不可抗力因素」造成,例如颱風、地震過後外牆受損或室內出現裂縫,建商同樣可以不負修繕責任。實務上就曾有建商詳列地震發生時間,並以此舉證建物受損肇因於地震,因此不須為住戶修繕。 萬一已經過了保固期,才發現有瑕疵,又該怎麼辦呢?郭紀子表示,「保固責任並不排除買方對房屋瑕疵擔保請求權的主張」,換言之,即使保固期限已過,但確實發現有可歸責於賣方的瑕疵,買方仍然可以依據《民法》主張「物之瑕疵擔保」請求權,要求建商修繕,一般而言,交屋後5年內都可主張此一權利。 如果建商真的不願修繕,郭紀子建議先申訴、後調解,要是都無法解決,最後一步才是訴訟。但他也提醒,實務上很多瑕疵的責任歸屬難以認定,即使透過第三方檢驗也不見得能釐清,此時最好採取理性「協商」,通常會比雙方硬碰硬來得有用。 更多精彩內容,請鎖定2020年7月號《Money錢》  
買房別當冤大頭 徹底搞懂預售新成屋保固機制
2020/07/20
預售屋 , 新成屋 , 保固期

買預售、新成屋最怕的是,住進去以後才發現房屋瑕疵,但建商卻不願修繕。若不想事後求助無門,購屋前務必了解建案的保固規範,並且仔細審視合約條文,才能避免糾紛。

小敏到北部某重劃區參觀某預售建案,銷售人員表示,該建案提供結構保固20年、防水保固10年,相較於一般建案僅提供結構保固15年、防水保固1年,品質更禁得起考驗,更強調該建案貴得有道理。小敏不禁疑惑,為何建案的保固期限有長有短?保固期越長,真的代表案子蓋得越好?保固的範圍到底又包含哪些呢?

其實,很多購屋者都和小敏一樣,對於預售、新成屋的保固規範一知半解,甚至從沒仔細研究過契約中的保固條款,一旦發生糾紛,往往只能自認倒楣。

預售屋保固規範較完整
新成屋須仔細審閱契約

景文物業管理機構董事長郭紀子指出,一般人以為預售屋和新成屋的保固規範完全一樣,但其實兩者仍有不同。

首先,預售屋保固的法源依據是《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第17條,該項條文明確規定,自「買方完成交屋日」起,或如有可歸責於買方之原因時自「賣方通知交屋日」起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責保固15年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚……等)負責保固1年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

其中,結構部分的基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂、雜項工作物是該法條在2019年5月修正後才增加的項目,而固定建材及設備除條文所列,也包含建商所給的標準配備,如廚房設備、門禁設備、衛浴設備等。

至於新成屋的保固,法律上其實並沒有明確的條文規範,《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》也僅於第11條表述「標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理」。因此,新成屋的保固條款由雙方議定,一切均以契約的白紙黑字為準。換句話說,若契約中能詳列保固範圍,對消費者來說較有保障,反之若未詳列,建商就有模糊的解釋空間。

而建案銷售時所稱的「防水保固」,其實也沒有十分明確的法源依據,業界普遍將防水保固期定為1年,有一說是約定俗成,也有一說是將防水塗層視為固定建材,實務上其保固年限與範圍,仍要視契約條款而定,例如某些建案會明定室內防水保固1年,屋頂防水保固3年。

近年有部分建商主動將保固期限拉長,對此郭紀子認為,保固年限越長當然越好,但民眾選擇時應注意建商的信譽,萬一遇到經營體質不佳的業者,房子交屋沒幾年就倒閉或歇業,又或是不願積極履行保固責任,這樣保固期再久也沒有意義。

過保才發現問題
可主張「物之瑕疵擔保」

郭紀子也特別提醒,即便有保固條款,某些情況下建商還是可以免責,其一是房屋瑕疵由「可歸責於買方的因素」導致。例如,當買方已完成房屋複驗並簽字點交後,又自行更動格局,甚至變更浴廁位置、拆除承重牆,造成漏水或結構受損,就無權要求建商提供修繕服務。

其二,若瑕疵是因「不可抗力因素」造成,例如颱風、地震過後外牆受損或室內出現裂縫,建商同樣可以不負修繕責任。實務上就曾有建商詳列地震發生時間,並以此舉證建物受損肇因於地震,因此不須為住戶修繕。

萬一已經過了保固期,才發現有瑕疵,又該怎麼辦呢?郭紀子表示,「保固責任並不排除買方對房屋瑕疵擔保請求權的主張」,換言之,即使保固期限已過,但確實發現有可歸責於賣方的瑕疵,買方仍然可以依據《民法》主張「物之瑕疵擔保」請求權,要求建商修繕,一般而言,交屋後5年內都可主張此一權利。

如果建商真的不願修繕,郭紀子建議先申訴、後調解,要是都無法解決,最後一步才是訴訟。但他也提醒,實務上很多瑕疵的責任歸屬難以認定,即使透過第三方檢驗也不見得能釐清,此時最好採取理性「協商」,通常會比雙方硬碰硬來得有用。

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