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都市居大不易,再加上年輕族群「喜新厭舊」,跨縣市的「輕移民」風潮持續升溫,不少首購與換屋族紛紛前進新興重劃區買房,但重劃區的建設亮點,真的是穩賺不賠的保證嗎? 提到重劃區,不少人會聯想到「鬼城」、「炒房投資客」、「野狗比人多」……等負面詞彙,然而事實上,近年不少重劃區人口明顯增長,例如早期被封為3大鬼城的「林三淡」,隨著地方建設與生活機能逐漸到位,早已不是當初空蕩蕩的樣貌,反而因為雙語學校和商場、影城等亮點,磁吸了更多居民移入。 其實,移居重劃區本就有利有弊,若有耐性熬過發展的等待期,未嘗不是一個好選擇,甚至還有機會享受到房價增值的好處。   案例1 Sophia入住三峽北大特區多年見證鬼城大變身 ● 家庭成員:4人● 居住區域:三峽北大特區大義路● 房屋坪數:41坪● 房屋格局:3房2廳2衛● 入手價:約630萬元● 現今行情:約1,400萬元 13年前移居三峽北大特區的Sophia,就親眼見證了北大特區從荒涼到繁榮的變遷。 回憶起當初買房的經過,Sophia說,當時和先生在外租屋已4、5年,而且住的是舊公寓,屋內不僅有許多壁癌,甚至還有管線堵塞的問題,因此一直希望能夠買一間屬於自己的新房子。不過,舊市區的新房動輒數千萬,根本高不可攀,剛好那時Sophia的妹妹看中三峽北大特區的物件,又聽說當地正在籌備新的中小學(桃子腳中小學),因為女兒再過1、2年就要上小學了,當時便想,若能進入新穎的學校相當不錯。 「我們特別和銷售人員確認了學區,也從地圖上發現學勤路是主要幹道,而我們社區距離主要幹道非常近,又臨16米道路,社區旁規劃的是公立停車場,不會有入住後景觀被擋住的風險,最後便用630萬元左右的價格買下。」Sophia說道。 不過,剛入住時,她和家人還是有些不適應。「那時我們社區裡只有十幾戶遷入,整個北大社區也只有學勤路上遠雄建設的建案,和其他幾個零星的社區有人入住,其他地方大多是長滿雜草的空地,或是正在施工的工地,白天待在家裡,到處都是打樁、鑽牆……各種機具的噪音,一開始覺得超崩潰。」 另外,讓Sophia覺得不方便的,還有交通和採買。「原本區域內公車只有通往捷運永寧站和板橋等地的幾條路線,買東西只能去便利商店,吃飯也只有幾家小餐館可以選擇,還好後來家樂福進駐了,讓北大特區的生活機能改善不少,也帶動了區域的發展。」 經過13年的時間,如今北大特區已和從前大不相同,不僅公車路線繁多,全聯、台糖、頂好、Jasons等超市一間跟著一間開,各式診所、餐廳也如雨後春筍般冒出來,而且當地不僅有多處公園和寬敞的人行道,還有台北大學的校園可以運動、野餐,讓Sophia形容這裡是「住進來就不想搬走」的地方。 有趣的是,Sophia的女兒去年幸運地考上了北大高中,不僅能繼續走路上學,距離還比從前更近,而目前就讀桃子腳國小的兒子,也將在明年直升桃子腳國中。Sophia說,因為好奇查看了自家社區的實價登錄價格,發現相同坪數的物件竟已漲到1,400多萬元,和當初相比,已比翻倍還要更多,不過要是賣房,也買不回坪數更大的物件,因此她暫時不打算換屋。 案例2 Andy為通勤入住青埔期待生活機能大躍進 ● 家庭成員:2人● 居住區域:青埔高鐵站周邊● 房屋坪數:37坪● 房屋格局:3房2廳2衛● 入手價:約1,160萬元● 現今行情:約1,300萬元  Andy則是和相戀多年的女友選在青埔重劃區買房,原因是,他在竹科工作,而女友則是在台北上班,為了兩人都方便,便選擇中間點,兩人每天搭高鐵通勤,如今已經兩年。 Andy相當坦白地說,青埔發展了這麼多年,到現在還是很荒涼,想買個吃的,非得騎車或開車不可,不然就只能在高鐵站、Outlet,或是便利商店覓食,近期雖然終於有外送業者進駐,但可選擇的店家依然不多,平價餐飲更是少,因此他和女友平日最常吃的就是高鐵和台鐵便當。 「撇開吃的,其實青埔還是有一些別人沒有的優點。」Andy的女友Joyce說道。「坐高鐵不管要去哪都很方便,想出國,搭機捷一下就能到機場,而且這裡有Outlet、有IKEA、有影城,街道寬闊整齊,很有美式住宅區的氛圍,再加上入住的人少,夜晚相當寧靜,這些都是市區裡感受不到的。」 問起挑房的經過,Andy說,青埔橫跨3個捷運站,範圍其實相當大,所以當初看房時有點摸不著頭緒,只要看到接待中心就進去參觀,甚至也看了不少中古屋,但卻越看越亂。直到後來,經過某位銷售人員的提醒,他們才發現學區是個大問題。 「青埔區內只有一間青埔國小,但它年年額滿,並不是所有區內的小孩都可以就讀,某些里被劃分在區外的小學,接送上較為麻煩,就算設籍在青埔國小學區內,也得看入籍先後順序,來決定能不能入學。」Andy解釋。 因為和女友有結婚生子的打算,Andy便以學區來篩選建案,最後以1,100多萬元買下高鐵站附近的3房新成屋,算下來每坪大約28萬元。「當時我一直覺得買貴了,因為區域內還有1字頭的建案,每坪25萬以下的案子也不少,但考量到每天往返高鐵站的需求,還是選擇了步行到高鐵只需10分鐘的社區。」 Andy接著說:「從2018年中開始,青埔連續幾個小坪數建案都大賣,很明顯感受到房市變熱了,房價也不斷攀升,1字頭的建案已經完全消失,2字頭的案子大多離高鐵和捷運很遠,現在想買到距離高鐵10分鐘路程的建案,沒有3字頭是不可能的。」 如今Andy和Joyce居住的社區,每坪房價也已有30萬元之譜,但是他們卻對於房價持續上漲感到憂心。「雖然區域內大型建設一樣樣啟用,但是最基本的生活機能,包括餐飲店、診所、生活百貨等,卻仍然相當缺乏,假日外來遊客湧入,又會造成車輛回堵,對於當地人來說反而是一種困擾。」 現在Andy和Joyce最希望的,就是青埔房價別再過度飆漲,以免重蹈當年房價崩盤的覆轍,同時也能讓租金維持平穩,吸引更多商家進駐。   重劃區未來潛力用4點簡單判斷 從上述兩個案例可以發現,重劃區發展初期,都有機能欠缺的問題,而且大型建設雖然能助漲房價,對居民來說卻不見得是真正的利多。 大家房屋企研室主任郎美囡分析,判斷重劃區的發展未來,有以下幾個重點: 重點① 重劃區面積大小 面積小的重劃區發展較快速,生活機能可以很快到位,面積大的重劃區則需要漫長的發展期。 重點② 是否有鄰近商圈 某些重劃區鄰近舊市區,可就近享有舊商圈的機能,反之若離舊商圈遙遠,生活就會較為不便。 重點③ 建設議題是否實現 重劃區的建設議題在還未真正動工或有明確進度之前,都只能當作「參考」,對於銷售人員的說詞不可盡信,例如捷運路線須等到行政院核定,未來才會真的興建。 重點④ 周邊工作機會多寡 周邊工作機會多,才會有較多的就業人口移入,房價也才能有較高的支撐力道,例如台南市近期熱門的LM重劃區,就是因為鄰近南科,且有台積電進駐,因此成為當地科技業喜愛的購屋區域。   重劃區非穩漲不跌理性購屋避免追價 至於如何挑選適合自己的重劃區,郎美囡建議,要考慮以下幾個條件: 條件① 價格是否合理 有時重劃區會因炒作造成超漲,偏離了合理價格,消費者可利用實價登錄網站,多查詢周邊區域的行情,了解房價是否在合理點,避免過度追價。 條件② 通勤時間勿過長 一般而言,單趟通勤時間勿超過40分鐘,會是較為合適的距離。此外,購屋前最好實際走一趟通勤路線,確認所需時間,某些重劃區,如林口、淡水等,在尖峰時間容易塞車,通勤時間可能會比預想的長。 條件③ 採買便利性 騎車15分鐘內可至採買地點,是一般人較能接受的距離,若超過就得審慎考量。 條件④ 留意周邊土地用途 購屋前應特別留意周邊空地用途,建議自行比對公家網站的使用分區圖或相關公告,避免受銷售人員或文宣誤導。此外,若建案開價相對較低,就得留意周邊是否有嫌惡設施,如垃圾處理場、大型物流公司、殯儀館……等。 最後郎美囡也提醒,重劃區並非穩漲不跌,若建設議題遲遲未落實,價格有可能不升反降,例如新莊副都心便是一例,因此購屋者必須多用理性判斷,找出真正值得入手的區域。\ 更多精彩內容,請鎖定2020年9月號《Money錢》
「輕移民」風潮吹起,前進重劃區買房必知8件事
2020/08/31
重劃區 , 購屋 , 住宅 , 首購族 , 三峽 , 青埔

都市居大不易,再加上年輕族群「喜新厭舊」,跨縣市的「輕移民」風潮持續升溫,不少首購與換屋族紛紛前進新興重劃區買房,但重劃區的建設亮點,真的是穩賺不賠的保證嗎?

提到重劃區,不少人會聯想到「鬼城」、「炒房投資客」、「野狗比人多」……等負面詞彙,然而事實上,近年不少重劃區人口明顯增長,例如早期被封為3大鬼城的「林三淡」,隨著地方建設與生活機能逐漸到位,早已不是當初空蕩蕩的樣貌,反而因為雙語學校和商場、影城等亮點,磁吸了更多居民移入。

其實,移居重劃區本就有利有弊,若有耐性熬過發展的等待期,未嘗不是一個好選擇,甚至還有機會享受到房價增值的好處。

 

案例1 Sophia
入住三峽北大特區多年
見證鬼城大變身

● 家庭成員:4人
● 居住區域:三峽北大特區大義路
● 房屋坪數:41坪
● 房屋格局:3房2廳2衛
● 入手價:約630萬元
● 現今行情:約1,400萬元

13年前移居三峽北大特區的Sophia,就親眼見證了北大特區從荒涼到繁榮的變遷。

回憶起當初買房的經過,Sophia說,當時和先生在外租屋已4、5年,而且住的是舊公寓,屋內不僅有許多壁癌,甚至還有管線堵塞的問題,因此一直希望能夠買一間屬於自己的新房子。不過,舊市區的新房動輒數千萬,根本高不可攀,剛好那時Sophia的妹妹看中三峽北大特區的物件,又聽說當地正在籌備新的中小學(桃子腳中小學),因為女兒再過1、2年就要上小學了,當時便想,若能進入新穎的學校相當不錯。

「我們特別和銷售人員確認了學區,也從地圖上發現學勤路是主要幹道,而我們社區距離主要幹道非常近,又臨16米道路,社區旁規劃的是公立停車場,不會有入住後景觀被擋住的風險,最後便用630萬元左右的價格買下。」Sophia說道。

不過,剛入住時,她和家人還是有些不適應。「那時我們社區裡只有十幾戶遷入,整個北大社區也只有學勤路上遠雄建設的建案,和其他幾個零星的社區有人入住,其他地方大多是長滿雜草的空地,或是正在施工的工地,白天待在家裡,到處都是打樁、鑽牆……各種機具的噪音,一開始覺得超崩潰。」

另外,讓Sophia覺得不方便的,還有交通和採買。「原本區域內公車只有通往捷運永寧站和板橋等地的幾條路線,買東西只能去便利商店,吃飯也只有幾家小餐館可以選擇,還好後來家樂福進駐了,讓北大特區的生活機能改善不少,也帶動了區域的發展。」

經過13年的時間,如今北大特區已和從前大不相同,不僅公車路線繁多,全聯、台糖、頂好、Jasons等超市一間跟著一間開,各式診所、餐廳也如雨後春筍般冒出來,而且當地不僅有多處公園和寬敞的人行道,還有台北大學的校園可以運動、野餐,讓Sophia形容這裡是「住進來就不想搬走」的地方。

有趣的是,Sophia的女兒去年幸運地考上了北大高中,不僅能繼續走路上學,距離還比從前更近,而目前就讀桃子腳國小的兒子,也將在明年直升桃子腳國中。Sophia說,因為好奇查看了自家社區的實價登錄價格,發現相同坪數的物件竟已漲到1,400多萬元,和當初相比,已比翻倍還要更多,不過要是賣房,也買不回坪數更大的物件,因此她暫時不打算換屋。

案例2 Andy
為通勤入住青埔
期待生活機能大躍進

● 家庭成員:2人
● 居住區域:青埔高鐵站周邊
● 房屋坪數:37坪
● 房屋格局:3房2廳2衛
● 入手價:約1,160萬元
● 現今行情:約1,300萬元 

Andy則是和相戀多年的女友選在青埔重劃區買房,原因是,他在竹科工作,而女友則是在台北上班,為了兩人都方便,便選擇中間點,兩人每天搭高鐵通勤,如今已經兩年。

Andy相當坦白地說,青埔發展了這麼多年,到現在還是很荒涼,想買個吃的,非得騎車或開車不可,不然就只能在高鐵站、Outlet,或是便利商店覓食,近期雖然終於有外送業者進駐,但可選擇的店家依然不多,平價餐飲更是少,因此他和女友平日最常吃的就是高鐵和台鐵便當。

「撇開吃的,其實青埔還是有一些別人沒有的優點。」Andy的女友Joyce說道。「坐高鐵不管要去哪都很方便,想出國,搭機捷一下就能到機場,而且這裡有Outlet、有IKEA、有影城,街道寬闊整齊,很有美式住宅區的氛圍,再加上入住的人少,夜晚相當寧靜,這些都是市區裡感受不到的。」

問起挑房的經過,Andy說,青埔橫跨3個捷運站,範圍其實相當大,所以當初看房時有點摸不著頭緒,只要看到接待中心就進去參觀,甚至也看了不少中古屋,但卻越看越亂。直到後來,經過某位銷售人員的提醒,他們才發現學區是個大問題。

「青埔區內只有一間青埔國小,但它年年額滿,並不是所有區內的小孩都可以就讀,某些里被劃分在區外的小學,接送上較為麻煩,就算設籍在青埔國小學區內,也得看入籍先後順序,來決定能不能入學。」Andy解釋。

因為和女友有結婚生子的打算,Andy便以學區來篩選建案,最後以1,100多萬元買下高鐵站附近的3房新成屋,算下來每坪大約28萬元。「當時我一直覺得買貴了,因為區域內還有1字頭的建案,每坪25萬以下的案子也不少,但考量到每天往返高鐵站的需求,還是選擇了步行到高鐵只需10分鐘的社區。」

Andy接著說:「從2018年中開始,青埔連續幾個小坪數建案都大賣,很明顯感受到房市變熱了,房價也不斷攀升,1字頭的建案已經完全消失,2字頭的案子大多離高鐵和捷運很遠,現在想買到距離高鐵10分鐘路程的建案,沒有3字頭是不可能的。」

如今Andy和Joyce居住的社區,每坪房價也已有30萬元之譜,但是他們卻對於房價持續上漲感到憂心。「雖然區域內大型建設一樣樣啟用,但是最基本的生活機能,包括餐飲店、診所、生活百貨等,卻仍然相當缺乏,假日外來遊客湧入,又會造成車輛回堵,對於當地人來說反而是一種困擾。」

現在Andy和Joyce最希望的,就是青埔房價別再過度飆漲,以免重蹈當年房價崩盤的覆轍,同時也能讓租金維持平穩,吸引更多商家進駐。

 

重劃區未來潛力
用4點簡單判斷

從上述兩個案例可以發現,重劃區發展初期,都有機能欠缺的問題,而且大型建設雖然能助漲房價,對居民來說卻不見得是真正的利多。

大家房屋企研室主任郎美囡分析,判斷重劃區的發展未來,有以下幾個重點:

重點① 重劃區面積大小

面積小的重劃區發展較快速,生活機能可以很快到位,面積大的重劃區則需要漫長的發展期。

重點② 是否有鄰近商圈

某些重劃區鄰近舊市區,可就近享有舊商圈的機能,反之若離舊商圈遙遠,生活就會較為不便。

重點③ 建設議題是否實現

重劃區的建設議題在還未真正動工或有明確進度之前,都只能當作「參考」,對於銷售人員的說詞不可盡信,例如捷運路線須等到行政院核定,未來才會真的興建。

重點④ 周邊工作機會多寡

周邊工作機會多,才會有較多的就業人口移入,房價也才能有較高的支撐力道,例如台南市近期熱門的LM重劃區,就是因為鄰近南科,且有台積電進駐,因此成為當地科技業喜愛的購屋區域。

 

重劃區非穩漲不跌
理性購屋避免追價

至於如何挑選適合自己的重劃區,郎美囡建議,要考慮以下幾個條件:

條件① 價格是否合理

有時重劃區會因炒作造成超漲,偏離了合理價格,消費者可利用實價登錄網站,多查詢周邊區域的行情,了解房價是否在合理點,避免過度追價。

條件② 通勤時間勿過長

一般而言,單趟通勤時間勿超過40分鐘,會是較為合適的距離。此外,購屋前最好實際走一趟通勤路線,確認所需時間,某些重劃區,如林口、淡水等,在尖峰時間容易塞車,通勤時間可能會比預想的長。

條件③ 採買便利性

騎車15分鐘內可至採買地點,是一般人較能接受的距離,若超過就得審慎考量。

條件④ 留意周邊土地用途

購屋前應特別留意周邊空地用途,建議自行比對公家網站的使用分區圖或相關公告,避免受銷售人員或文宣誤導。此外,若建案開價相對較低,就得留意周邊是否有嫌惡設施,如垃圾處理場、大型物流公司、殯儀館……等。

最後郎美囡也提醒,重劃區並非穩漲不跌,若建設議題遲遲未落實,價格有可能不升反降,例如新莊副都心便是一例,因此購屋者必須多用理性判斷,找出真正值得入手的區域。\

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