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房客怕遇到惡房東,但房東更怕遇到惡房客,所謂請神容易送神難,不管是房客霸占房子不走或是不繳租金,對房東而言都會造成莫大困擾,處理時務必依法且慎重,以免惹禍上身。 案例說明放心把房子交給房客 卻收不到租金 王太太名下有2間房子,其中一間自住,另一間則租給上班族李先生,由於對方背景單純,王太太出於信任,僅按照簡單制式租賃契約簽訂租約,之後就鮮少過問。出租半年後,李先生突然沒有依約匯款繳租金,也沒有說明原因,過了3個月後某日,王太太才從銀行對帳單發現不對勁,用手機發訊息給李先生,卻已讀未回。 隔天,王太太決定前往租屋處一探究竟,帶著備用鑰匙前往,在公寓樓下巧遇該區域的鄰長,鄰長關心情況後,建議王太太不要擅自進入,以免引發紛爭,王太太想著是否該報警處理? 擁有一間以上的房子可以出租賺取租金,是很多人羨慕的好事,但房東也不是那麼好當,最怕無端收不到租金,或者房客在租屋期間內惹出一堆糾紛。建業法律事務所資深律師蔡宜靜認為,房東一定要有自保機制,房客欠繳租金,也要有因應的方法。 出租之前租約載明相關規定透過公證強化效力 房東與房客簽約時,租賃契約中應明白約定租金與押金的金額、支付租金時點與方式、租金包含項目(例如是否包含水電、管理費)等,另建議一併約定房客違約時的相關法律效果,以避免後續爭議。 房客如欠繳租金或落跑找不到人,縱使租約到期,房東仍不得逕自把房客東西搬離,以免觸法,房東需要透過司法程序救濟取回房屋,但此過程通常耗費時日。如果房客真的沒錢付房租,縱使請求占用期間的租金,最後也只能取得債權憑證。因此,建議將租賃契約公證,且應於租賃契約中納入「如租約到期應返還房屋」為逕行強制執行事項。   出租期間若房客欠繳房租可保留證據提出訴訟 一般人常認為房子是自己的,如果房客欠繳租金或是落跑找不到人,可以自行清空處理,但房東與房客訂有租賃契約,於法律上房客擁有該房子的使用權,如擅自進入,房東即涉犯侵入住居罪。 蔡宜靜指出,案例中的王太太可能誤以為有權利進入屋內查看,還好有鄰長及時制止,否則就有觸法的可能。如果房東擅自將房客的物品清空,房客除了可以主張毀損罪,更可提告竊盜,房東反而無端涉訟,不得不慎。 那房東應該怎麼做才好呢?蔡宜靜指出,依土地法第100條第3款規定,房客積欠租金,除了以擔保金(押租金)抵償外,達2個月以上時,房東得收回房屋,因此,房客欠繳租金以擔保金抵償後,仍欠繳2個月以上之租金,始得終止租約。換句話說,案例中的王太太已經可以考慮終止租約。 蔡宜靜提醒,依目前最高法院94年度第3次民事庭會議見解,土地法100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用房屋而言,因此,房東不論是出租供住宅用或是供營業用,均有適用,房客不得主張是住宅使用而不適用。 另外,依民法第440條第1項規定,承租人的租金支付若有延遲,出租人得定出期限,催告承租人支付租金。對此,蔡宜靜建議房東,催繳房客租金最好以書面方式,或是留下郵件、通訊軟體對話紀錄,以免後續雙方就是否催繳有所爭議。 再者,房東就算不願意出租,也要有終止租約的意思表示。也就是說,房客如有欠繳租金,房東除了給予相當期限催繳外,於積欠租金達2個月以上時,亦應再次明確表示終止租約並要求搬遷,另建議仍要以書面為之,以免口頭通知造成後續爭議。 房東如果已經催告、終止租約,房客仍然不繳租金又不搬走,後續房東就可提出訴訟。房東除請求返還房屋外,亦得一併請求欠繳的租金,及終止租約後占用期間的損失,等到取得勝訴確定判決後,才能進一步聲請強制執行,由公權力強迫對方依照房東的主張搬離並賠償。 蔡宜靜提醒,房東遇到房客欠繳租金,難免有情緒,最好還是按照步驟了解狀況,並且詢問房客及表示催繳意思,即使想要終止租約也要按照契約,千萬別任意闖入屋內查看,甚至清空房客物件,讓爭議更複雜。 更多精彩內容,請鎖定2020年11月號《Money錢》
遇上惡房客不繳租金 房東自保有要訣
2020/11/27
租屋 , 房東 , 房客 , 租金

房客怕遇到惡房東,但房東更怕遇到惡房客,所謂請神容易送神難,不管是房客霸占房子不走或是不繳租金,對房東而言都會造成莫大困擾,處理時務必依法且慎重,以免惹禍上身。

案例說明
放心把房子交給房客 卻收不到租金

王太太名下有2間房子,其中一間自住,另一間則租給上班族李先生,由於對方背景單純,王太太出於信任,僅按照簡單制式租賃契約簽訂租約,之後就鮮少過問。出租半年後,李先生突然沒有依約匯款繳租金,也沒有說明原因,過了3個月後某日,王太太才從銀行對帳單發現不對勁,用手機發訊息給李先生,卻已讀未回。

隔天,王太太決定前往租屋處一探究竟,帶著備用鑰匙前往,在公寓樓下巧遇該區域的鄰長,鄰長關心情況後,建議王太太不要擅自進入,以免引發紛爭,王太太想著是否該報警處理?


擁有一間以上的房子可以出租賺取租金,是很多人羨慕的好事,但房東也不是那麼好當,最怕無端收不到租金,或者房客在租屋期間內惹出一堆糾紛。建業法律事務所資深律師蔡宜靜認為,房東一定要有自保機制,房客欠繳租金,也要有因應的方法。

出租之前
租約載明相關規定
透過公證強化效力

房東與房客簽約時,租賃契約中應明白約定租金與押金的金額、支付租金時點與方式、租金包含項目(例如是否包含水電、管理費)等,另建議一併約定房客違約時的相關法律效果,以避免後續爭議。

房客如欠繳租金或落跑找不到人,縱使租約到期,房東仍不得逕自把房客東西搬離,以免觸法,房東需要透過司法程序救濟取回房屋,但此過程通常耗費時日。如果房客真的沒錢付房租,縱使請求占用期間的租金,最後也只能取得債權憑證。因此,建議將租賃契約公證,且應於租賃契約中納入「如租約到期應返還房屋」為逕行強制執行事項。

 

出租期間
若房客欠繳房租
可保留證據提出訴訟

一般人常認為房子是自己的,如果房客欠繳租金或是落跑找不到人,可以自行清空處理,但房東與房客訂有租賃契約,於法律上房客擁有該房子的使用權,如擅自進入,房東即涉犯侵入住居罪。

蔡宜靜指出,案例中的王太太可能誤以為有權利進入屋內查看,還好有鄰長及時制止,否則就有觸法的可能。如果房東擅自將房客的物品清空,房客除了可以主張毀損罪,更可提告竊盜,房東反而無端涉訟,不得不慎。

那房東應該怎麼做才好呢?蔡宜靜指出,依土地法第100條第3款規定,房客積欠租金,除了以擔保金(押租金)抵償外,達2個月以上時,房東得收回房屋,因此,房客欠繳租金以擔保金抵償後,仍欠繳2個月以上之租金,始得終止租約。換句話說,案例中的王太太已經可以考慮終止租約。

蔡宜靜提醒,依目前最高法院94年度第3次民事庭會議見解,土地法100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用房屋而言,因此,房東不論是出租供住宅用或是供營業用,均有適用,房客不得主張是住宅使用而不適用。

另外,依民法第440條第1項規定,承租人的租金支付若有延遲,出租人得定出期限,催告承租人支付租金。對此,蔡宜靜建議房東,催繳房客租金最好以書面方式,或是留下郵件、通訊軟體對話紀錄,以免後續雙方就是否催繳有所爭議。

再者,房東就算不願意出租,也要有終止租約的意思表示。也就是說,房客如有欠繳租金,房東除了給予相當期限催繳外,於積欠租金達2個月以上時,亦應再次明確表示終止租約並要求搬遷,另建議仍要以書面為之,以免口頭通知造成後續爭議。

房東如果已經催告、終止租約,房客仍然不繳租金又不搬走,後續房東就可提出訴訟。房東除請求返還房屋外,亦得一併請求欠繳的租金,及終止租約後占用期間的損失,等到取得勝訴確定判決後,才能進一步聲請強制執行,由公權力強迫對方依照房東的主張搬離並賠償。

蔡宜靜提醒,房東遇到房客欠繳租金,難免有情緒,最好還是按照步驟了解狀況,並且詢問房客及表示催繳意思,即使想要終止租約也要按照契約,千萬別任意闖入屋內查看,甚至清空房客物件,讓爭議更複雜。

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