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買預售屋少踩雷，這幾件事要注意大家都害怕買預售屋遇到建商倒閉落跑，關於買預售屋的自保方案，我們一步步來告訴大家。 Step1慎選建商選擇有信譽建商是首要條件，另大建商、老建商落跑機率相對低，但這一步很難，消費者可以搭配民間版公司查詢系統（例如https://www.twfile.com/），可以查詢到公司登記、變更，以及訴訟紀錄，還有董監事與股東的概況。但坦白說，好口碑建商的房子賣得貴，不是人人都負擔得起，如果買中小型建商的案子，還是得花時間做個功課。 Step2選擇代銷昨天已跟大家分享選擇大代銷、老代銷，為自己加一層保險，可以降低遇到一屋二賣、建商落跑的機率，大家可以點昨天發的那篇文。 Step3履約保證多多少少都要認識一下履約保證類型與差異，以及如何查證履保的真偽，詳細說明如下： ✦預售屋履約保證有 5 種不動產信託不動產開發信託價金返還之保證同業連帶擔保公會連帶擔保 ✦預售屋履約保證≠保證履約 5 種履約保證僅保障購屋族部份、或特定權益，都無法保證購屋族能取得房屋。 1. 價金信託 -建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內且專款專用，專戶內資金「只能用在建案的工程款、各項稅費」。 2. 不動產開發信託 -建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內且專款專用，專戶內的資金可以用於「繳付利息、代銷佣金、廣告費、工程款」等多樣支出。 3. 價金返還之保證 -建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內，截至完工交屋之前，建商均不得動用專戶內款項。直到交屋後，建商才能請領專戶內的款項；假如建商倒閉落跑、或因故未能交屋，專戶內的錢悉數退還給購屋族，購屋者不會有金錢上的損失。 4. 同業連帶擔保 -兩家建商互為擔保，若 A 建商倒閉，則 B 建商負擔起履約的義務。 5. 公會連帶擔保 -開發同業公會為某一家建商作連帶擔保，若 A 建商倒閉，則公會負擔起履約的義務。購屋族需理解，各個履保的保障程度雖然不一，但無論是哪一種履約保證，都不保證履約喔！ Step4續建機制預售屋真的能續建？其實大有文章，詳細說明如下：同業連帶擔保-原則上續建保障程度不高，因為原建商與擔保建商都倒掉的機率高。公會連帶擔保-公會不會為單一建商作擔保，所以情況極少見。不動產價金信託-這類信託附加續建的例子極為罕見。不動產開發信託-如果信託專戶裡的錢剩的多，或者原建商與銀行簽署的是承諾型續建，則續建機率較高。如果信託專戶裡面價金所剩不多，或者簽署的是協商型續建，則續建機率低。大致上來說，不能輕信建案號稱簽訂續建機制，還需進一步暸解是哪一種續建；不動產開發信託履約保證的續建機制如下承諾型續建銀行與建商簽訂信託時，已經找好承諾接手續建的業者，但成本較高。協商型續建工程中斷後才會評估能否續建，約束力低，對購屋族保障力不強，能續建要靠運氣。 Step5多巡田水一般來說，建築工程已在興建中但未蓋完工、取得使照的房子，我們才會叫它「爛尾樓」。如果連地下室、地基都沒有開挖就中止興建的，不會稱之為「爛尾樓」，而建商若發生這種狀況，十之八九含有蓄意的性質。因此，買完預售屋之時，先到基地看一下建案工程動工了沒；如果確認已在興建，相對比較保險。（但若接待中心蓋在建築基地上的建案例外，這類建案會等到接待中拆除後才動工）假如建案未動工，買預售屋前先與建商確認動工時間，然後自己勤勞一點多跑幾次到基地看一看，時間屆滿仍遲遲未施工的話（只圍圍籬不算喔），且建商又閃爍其詞，此時便要心生警覺。發生建案爛尾事件總讓人氣憤，但也不能過度污名化預售屋。從全球各國來看，台灣預售爆雷的比率已經算低了。 2023/11/16(四) 直播主題課：何世昌｜重劃區淘金術：自住x置產x投資放大財富通膨的問題一直存在，房價就有漲不停的機會只要有足夠學習知識，房地產投報率也很甜專為退休換屋族、資產配置族規劃課程，幫助你更好挑好貨，而且不買貴！狂賀雙1111, 早鳥優惠再延長 $888元🎫 👉立即報名 (原價 $1,680元，現省 792元) 本文由何世昌的房產知識Buffet+ 授權轉載，原文於此（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

購入千萬預售屋，建商竟惡意倒閉...何世昌教你 5 招自保，不再怕買到爛尾樓！

2023/10/19

房地產 , 預售屋 , 買房 , 建商

3,341

作者：何世昌

小原大

買預售屋少踩雷，這幾件事要注意

大家都害怕買預售屋遇到建商倒閉落跑，關於買預售屋的自保方案，我們一步步來告訴大家。

Step1慎選建商

選擇有信譽建商是首要條件，另大建商、老建商落跑機率相對低，但這一步很難，消費者可以搭配民間版公司查詢系統（例如https://www.twfile.com/），可以查詢到公司登記、變更，以及訴訟紀錄，還有董監事與股東的概況。

但坦白說，好口碑建商的房子賣得貴，不是人人都負擔得起，如果買中小型建商的案子，還是得花時間做個功課。

Step2選擇代銷

昨天已跟大家分享選擇大代銷、老代銷，為自己加一層保險，可以降低遇到一屋二賣、建商落跑的機率，大家可以點昨天發的那篇文。

Step3履約保證

多多少少都要認識一下履約保證類型與差異，以及如何查證履保的真偽，詳細說明如下：

✦預售屋履約保證有 5 種

不動產信託
不動產開發信託
價金返還之保證
同業連帶擔保
公會連帶擔保

✦預售屋履約保證≠保證履約

5 種履約保證僅保障購屋族部份、或特定權益，都無法保證購屋族能取得房屋。

1. 價金信託

-建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內且專款專用，專戶內資金「只能用在建案的工程款、各項稅費」。

2. 不動產開發信託

-建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內且專款專用，專戶內的資金可以用於「繳付利息、代銷佣金、廣告費、工程款」等多樣支出。

3. 價金返還之保證

-建商在銀行開立信託專戶，購屋族繳納的首付款、工程款皆匯入專戶內，截至完工交屋之前，建商均不得動用專戶內款項。直到交屋後，建商才能請領專戶內的款項；假如建商倒閉落跑、或因故未能交屋，專戶內的錢悉數退還給購屋族，購屋者不會有金錢上的損失。

4. 同業連帶擔保

-兩家建商互為擔保，若 A 建商倒閉，則 B 建商負擔起履約的義務。

5. 公會連帶擔保

-開發同業公會為某一家建商作連帶擔保，若 A 建商倒閉，則公會負擔起履約的義務。

購屋族需理解，各個履保的保障程度雖然不一，但無論是哪一種履約保證，都不保證履約喔！

Step4續建機制

預售屋真的能續建？其實大有文章，詳細說明如下：

同業連帶擔保-原則上續建保障程度不高，因為原建商與擔保建商都倒掉的機率高。
公會連帶擔保-公會不會為單一建商作擔保，所以情況極少見。
不動產價金信託-這類信託附加續建的例子極為罕見。
不動產開發信託-如果信託專戶裡的錢剩的多，或者原建商與銀行簽署的是承諾型續建，則續建機率較高。如果信託專戶裡面價金所剩不多，或者簽署的是協商型續建，則續建機率低。

大致上來說，不能輕信建案號稱簽訂續建機制，還需進一步暸解是哪一種續建；不動產開發信託履約保證的續建機制如下

承諾型續建銀行與建商簽訂信託時，已經找好承諾接手續建的業者，但成本較高。

協商型續建工程中斷後才會評估能否續建，約束力低，對購屋族保障力不強，能續建要靠運氣。

Step5多巡田水

一般來說，建築工程已在興建中但未蓋完工、取得使照的房子，我們才會叫它「爛尾樓」。如果連地下室、地基都沒有開挖就中止興建的，不會稱之為「爛尾樓」，而建商若發生這種狀況，十之八九含有蓄意的性質。

因此，買完預售屋之時，先到基地看一下建案工程動工了沒；如果確認已在興建，相對比較保險。（但若接待中心蓋在建築基地上的建案例外，這類建案會等到接待中拆除後才動工）假如建案未動工，買預售屋前先與建商確認動工時間，然後自己勤勞一點多跑幾次到基地看一看，時間屆滿仍遲遲未施工的話（只圍圍籬不算喔），且建商又閃爍其詞，此時便要心生警覺。

發生建案爛尾事件總讓人氣憤，但也不能過度污名化預售屋。從全球各國來看，台灣預售爆雷的比率已經算低了。

2023/11/16(四) 直播主題課：何世昌｜重劃區淘金術：自住x置產x投資放大財富

通膨的問題一直存在，房價就有漲不停的機會
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(原價 $1,680元，現省 792元)

本文由何世昌的房產知識Buffet+ 授權轉載，原文於此

（圖：shutterstock，僅為示意 / 本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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