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最能安心進場的時間點


最近報章媒體紛紛傳出房產個案「熱銷」的好消息,仔細一看,這些號稱「完銷」的預售案的共同點是:建商讓利、2∼3房、總價偏低及普遍在中南部。換句話說,這些買方多半來自中產階級,而這正是房地產市況不佳的徵兆。倘若房市處於大多頭,景氣能見度高,建商就會規畫大坪數或高單價產品,一如2012∼2014年的台灣房市。根據內政部統計,2016年台灣全年成交量為24.5萬棟、官方尚未公布2017年實際數據,但房仲推估落在26萬∼27萬棟間,小幅成長1成,看起來頗有「回春」的味道,也難怪近期很多建商或房仲高層大聲疾呼:「房市已經落底」。

憑良心說,業者沒有悲觀權利,我仍維持「房地產並未落底」、「價格持續緩跌」的看法,2018年交易主軸是「讓利、降價、量縮」,雖然受到不小質疑,但這並非憑空而來。官方買賣登記移轉棟數雖然是成交量的落後指標,但從成交量的變
化的確能找到房地產落底訊號。

這一波房地產走勢高點約落在2013∼2014年, 到2014∼2015年看空聲音增加,2016年吹起讓利風至今。由於預售屋興建到完工,快則2年半,慢則3年,我擔心2017年與前一年增加約2萬戶,很可能是因為2016年基期太低出現的反彈。

回想一下,2016年完工登記的案子大多數是在2013∼2014年推出,但隔年市場開始下滑,當時多數建商都抱持以拖待變、遞延推案,投資客傾向延後交屋,再怎麼拖,到2017年都得完工登記,這正是讓人擔心的市場「假相」。

也因此, 觀察2018、2019年的成交量,也就是自2015∼2016年建商讓利最兇、自住買方為主的預售案, 若這2年買賣登記移轉棟數回到24∼25萬棟,就幾乎能確認這是底部量。

不過,底部到了,未必馬上反彈,過去台灣10年房產交易均量35萬∼37萬棟,必須等到成交量來到30萬戶,市場才會從量縮慢慢進入盤整,而這才是自住客最能安心進場的時間點。

除非市場出現大利空,房地產才有可能加速趕底,否則市場仍將疲弱。價格再跌1成就有買盤會進場,商用不動產投資人預期收益台北市蛋黃區2.8%∼3%、蛋白區3.3%∼3.8%,外縣市則要拉高至4%。

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