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送屋給孩子 該贈與還是買賣?


富爸媽節稅必看

房價高漲,父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與,還是二親等買賣,經常會難以判斷,若能掌握稅率差別,針對房子區位及未來用途考量,就能找到解答。

案例說明
兒將成家 父欲贈老宅陷入長考


C先生的兒子小J在國外讀碩士即將畢業,計畫和留學時期認識的女友在1年後回台灣結婚,C先生疼愛這對準新人,想把名下位於台北鬧區的30年老公寓,於房客租約期滿後收回整理,給兒子當新房。C先生原打算用贈與方式,但市區老宅雖舊,價值卻超過2,500萬元,贈與稅及土增稅負擔不小,頗為煩惱。

小J有個同學從事房仲業,建議小J或許可以跟父親商量改以二親等買賣方式取得房屋,不僅省稅,將來要換屋時還能有較好的獲利,但小J認為以自己經濟能力負擔房屋貸款,會對生活品質造成壓力。小J和老爸越洋視訊熱烈討論,只不過父子兩人還沒有共識,新人新房該怎麼處理,反而成為小J結婚前另一個傷腦筋的難題。


從合法節稅的角度而言,將不動產贈與子女或者採取二親等買賣,各有其稅率優惠考量,也必須參酌不動產所在地點現值與增值性,才能比較出用什麼方式,不會讓父母贈送子女房產的美意因稅負沉重或貸款壓力而變質。

森懋會計師事務所林心瀠會計師指出,採用二親等買賣的好處主要有兩個,一是土地增值稅可適用自用住宅10%優惠稅率,其次是未來孩子若有出售房子的打算,可將買賣價金略微提高,以降低未來出售時的房地成本。

贈與房子稅率高
分年贈與可省很多稅


許多父母想過戶給孩子的房子,也是上一輩留下來的,房子雖舊,但土地可能位於精華地段,由於持有時間長,土地增值的幅度驚人,土增稅往往動輒數十萬元。以本案例而論,林心瀠認為C先生在台北鬧區的房子如果用贈與方式,稅率可能高得嚇人,若選用二親等買賣,在適用自用住宅優惠稅率的假設下,土增稅最少可以節省一半以上。

林心瀠分析,若是採用贈與方式,父母過戶給孩子時的房地價值是以「公告現值」計算,公告現值普遍低於市價許多,將來孩子以市價出售房子時,獲利的金額高,被課徵財產交易所得稅或房地合一稅的金額也會較高。

採用贈與方式並非沒有好處,除了父母不須繳納房地合一稅外,若是要贈與過戶的房子還有房貸未付清,且是由孩子(受贈人)負擔貸款,可自贈與額(土地公告現值+房屋評定現值)中扣除。但要注意,自2017年5月12日起已經實施新稅率,必須加以試算。

林心瀠也建議,若父母與孩子手頭資金較不足,也可以採用不動產分年贈與方式。因配偶間贈與可不計入贈與總額,不須繳納任何贈與稅,房地持有人可先過戶房地一半持分至配偶身上(這時得不課徵土增稅),父母兩人每年再分別過戶房地價值220萬元的持分給孩子(1年過戶價值440萬元的不動產),也是合法節省贈與稅的好方法,但要記得每年贈與日起算30日內要到國稅局申報贈與稅,拿免稅證明。





 

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