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想無痛換屋? 善用這5絕招,讓你資金不卡關!

先買後賣?先賣後買?無痛換屋的撇步
換屋族善用5招 資金不卡關


買房是件幸福的事,但換屋卻讓許多人心力交瘁,當頭期款存得不夠,賣屋又不順利,就很容易遇上資金「卡卡」的麻煩。究竟該怎麼做,才能無痛換屋,歡喜搬新家呢?

在房價飆漲的年代,房子越換越大、越換越好,甚至是靠著換屋讓資產翻倍,感覺稀鬆平常;然而時空背景換到現在,房價下修讓許多人資產縮水,也讓有剛性需求的換屋族一個比一個痛!

今年買下第二屋的全國不動產企研室主任張瀞勻,也因為換屋吃足苦頭。即便身為房仲公司發言人,對房地產資訊瞭若指掌,但碰上資金卡關的問題,她也曾束手無策。

「我沒想到貸款會那麼難!因為第一屋買在高點,房價下修之後,銀行鑑估價連原本房價的7成都不到,原本想增貸多一點,降低買第二屋的壓力,結果問了幾家銀行,都只能貸到鑑估價的6成,願意貸7成的,又要加買壽險。」回憶起申貸的經過,張瀞勻還是大嘆換屋不易。

由於第一屋是由張瀞勻貸款,買第二屋時為了爭取首購利率,改用先生的名義申貸,但麻煩又來了,因為先生從事業務工作,每月收入不固定,銀行竟然將業績獎金打6折計算,導致收支比偏低。「為了貸到比較高的成數,和降低每月還款金額,最後選了某間外商銀行,把貸款年限拉到39年,才總算解決資金問題。」張瀞勻苦笑著說。

唯一慶幸的是,賣屋給張瀞勻夫妻的屋主也是先買後賣,有同時繳交兩屋貸款的壓力,所以願意在價格上退讓。至於張瀞勻的第一屋,先前曾經嘗試出售,但買方出價都不如預期,因為不想賠錢賣,只好先咬牙苦撐,以租代售,等待好時機再脫手。「不過出租之後不好帶看,得看租客配不配合。」張瀞勻感嘆,換屋這條路對手上沒有兩桶金的人來說,真的不好走!

先買後賣資金需求大
先賣後買時間難銜接


根據全國不動產針對2018年下半年購屋意向所做的網路民調,有意換屋的民眾占了45.3%,超過首購的38.5%,而就市場現況來看,以「小換大」的需求較多。由於小換大需要更多資金,除非第一屋的增值幅度大,又或是本身財力充足,否則在籌措第二屋的自備款時,很容易遇到資金調度的問題,又以「先買後賣」的換屋者最常發生「軋不過來」的情況。

除此之外,若兩間房子的貸款人是同一人,第二間的利率通常較高,要是房屋座落地段、借款人信用、財力等條件不佳,想貸到高成數也不容易。相反地,如果是「先賣後買」,資金上會較為寬裕,但買賣時間不見得能順利銜接,萬一賣屋後第二屋還沒入手,或是無法立即入住,轉換的空窗期就得另外租屋,而且還得多花一次搬家費。
想要無痛換屋,資金問題到底該怎麼解決?張瀞勻以過來人的身分,建議以下5招。



第1招  用第一屋增貸

張瀞勻表示,頭期款不足時,用第一屋增貸是最快的方法,如果原銀行不能談到較好的利率和成數,還可以試試看轉增貸,尤其需要比較高的貸款成數時,可多找幾家民營銀行詢問,只要過去還款正常,貸足8成通常沒問題;但要注意,所謂的8成是「銀行鑑價的8成」,並不是買賣契約價的8成,而銀行鑑價通常比市價低上10%~20%,因此在評估買屋能力時,最好先諮詢過銀行。

另外要提醒兩點:①每間銀行的鑑價通常不會一樣,可挑選對自己最有利的銀行申貸,但銀行端看得到每一筆聯徵查詢紀錄,所以申請送件以不超過3次為宜,若申請太多次,會被質疑是否一直遭到拒貸,因而影響信用評分。

②銀行審核貸款額度時,會將申請人的其餘借款一併納入考量,因此若身上背有信貸、學貸,或是信用卡循環利息等負債,核貸金額都有可能會降低。

第2招  新屋換人貸款

不少人以為,夫妻倆只要其中一人名下有房,買第二屋就不能再用首購利率,但其實只要身上沒背房貸,就能適用首購資格。舉例來說,第一屋用先生的名義登記和貸款,第二屋只要換成太太申貸,就會被視為首次購屋。

另外也有人以為,曾經買過房就不能算是首購,但張瀞勻指出,按銀行慣例,即使曾經買賣房屋,只要近3年內未持有房產,還是能夠享有首購利率。

不過張瀞勻也提醒,假如申貸時夫妻有互相作保,兩屋的貸款額度通常會被合併計算,有可能造成核貸金額下降。一般而言,貸款月付金加起來不要超過家庭月收入的60%,申貸時較易通過。

第3招  拉長貸款年限

若以貸款800萬元、利率1.7%來計算,貸款20年的月付金為39,344元,貸款30年則為28,384元,拉長到40年又會降到22,983元。如果必須同時繳交兩間房貸,把兩屋的還款年限都拉長,就能減輕不少負擔。

張瀞勻鼓勵年輕人,不要被「貸款40年」嚇到,雖然40年聽起來很久,總利息算起來也較高,但未來倘若收入提高,或有其他資金流入,也可提早大額還款,降低利息。

第4招  善用寬限期

如果已經用了前面幾個方法,還是覺得還款很吃力,並且已有將第一屋出售的決心,不妨向銀行申請1~3年的寬限期,先繳息不還本,趁著這段期間尋覓一個好買方,只要第一屋售出,資金入袋,壓力自然就能解除。

第5招  選擇預售屋

對換屋族來說,張瀞勻認為,購買預售屋也是一個不錯的選擇,因為初期繳款壓力輕,有些建商還能提供「低自備」和「無息公司貸」等方案,可讓換屋族爭取到不少時間,不論第一屋想要出售或是出租,都能有餘裕好好處理。



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