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台北市的房價所得比(房價除以家庭所得)來到14倍,代表想在台北市買屋,即使不吃不喝,也要花上14年的代價。不過,根據內政部「住宅需求動向」調查,仍有近5成受訪民眾期望購買1200萬元以上住宅。 買車也一樣,由於景氣冷颼颼,今年國產車促銷多,進口車則採取降低門檻策略,期望衝出好成績。 根據車商調查,台灣購車意願最強的族群,為經濟負擔最重、奉養上下兩代的30~45歲夾心族。「因為車子、房子是被社會肯定的標籤,在5子登科價值觀中,買房子、買車子比養孩子、妻子的順位更前面。」擅長觀察社會趨勢的6年級生朱學恆說道。 買房、買車 負擔重且成本高 根據主計處2011年「家庭收支調查」,在12項消費支出項目中,與房子、車子相關的平均消費支出,占總消費3成以上,其中住宅名列第1,交通位居第5。這兩大開銷的共同特色是使用時間越長、負擔成本越重。 「特別是買房。」政大地政系特聘教授張金鶚點出,實價登錄上路後,宣告台灣不動產高稅賦時代來臨,未來不動產持有成本,只會多、不會少。 養車也是錢坑之一,尤其是貸款買車,負擔更重。全美首席理財大師大衛.巴哈(David Bach)在《起步晚 照樣致富》書中提到,借錢只能買會增值的東西,若不能賺錢,就用現金買吧!因為新車掛牌直接折價8成,養車時間越長、維修費用越高。 未來1、2年全球經濟動能不足,尚未有車、有房的家庭,重新盤點需求,切忌衝動購屋、購車,造成財務坑洞,打亂中長期理財計畫。已經擁有房子及車子的家庭,也要檢視支出,用最精省的方法,防堵未來家計簿上可能出現的漏洞。 觀念1 掌握20、30、40屋涯規畫 一向認為「年輕人太早購屋,會失去更多夢想」的張金鶚說,人生有職涯規畫,購屋也有「屋涯規畫」,特別是明年房價即將下修,無殼族不應在市場即將反轉之際進場「拚房」,反而應等待機會,找相對低點。 他特別強調,人一輩子買屋頻率很低、負擔卻很沈重,「重視風險」必須甚於「期待未來報酬」,現在年輕人應建立「20歲租屋、30歲購屋、40歲換屋」的觀念。 《上班族不買房過富裕人生》作者石川貴康指出,屋涯規畫要隨著年齡改變,太早當「屋奴」,容易為了清償房貸,失去進修、跨國工作、實現人生的機會。由於台灣房價已近強弩之末,現在「租屋比買屋」更划算! 觀念2 忘了市中心 先求有、再求好 一位網友抱怨:「就算房價回檔一半,市中心房子一樣住不起。」的確,高房價讓年輕人失去努力目標,但國內代銷之父、東森房屋董事長王應傑說:「年輕人買屋不需要一次到位。」 王應傑買的第1間房子位於當時還很偏僻的永和,薪水繳完房貸後所剩無幾,「如果我一直認為自己買不起,現在也無法累積億元身價。」他說,首購族應抱持「先求有、再求好」的想法。 只是,房市若反轉向下,自住客進場不須擔心被套牢嗎? 天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,只要確認至少存2成自備款,且房貸負擔不超過月收入4成,任何時候都能進場買屋。 延伸閱讀: >>8個家計大敵浮現 >>4個方法,不怕退休金打折 >>5大方案,轉移老病殘風險 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員​ 觀念3 買屋像結婚 別輕易許承諾 朱學恆在大直租屋多年,不是沒能力買,而是覺得買屋辦房貸向銀行承諾還款20年,比離婚還不容易!他說,全球景氣變化大,無薪假也時有所聞,維持穩定的付房貸能力,而不影響家庭開銷,才是關鍵。 尤其,金管會要求銀行降低放款比重或增加呆帳提存率,部分行庫已提高房貸利率。目前公股銀行如土銀、合庫、華銀及一銀等,都調升新申辦或非首購族的房貸利率,首年自2.5%起,部分更衝破3%。 漏洞1 利率低 不投資、也不還房貸 → 浪費利息 戴先生手邊有800萬元現金,由於房貸利率只有2%,申辦了1千萬的房貸,並申請了2年寬限期,寬限期內每年利息支出20萬元。 因股市不佳,戴先生擔心投資虧損,不想投資、也不還房貸,800萬元全數放定存,以1.5%定存利率計算,1年收息12萬元。其實,800萬元若拿來還房貸,雖然少了12萬定存利息收入,卻可減少16萬元的房貸利息支出,算起來還是划算。 大衛‧巴哈曾說,金錢未必使人快樂,但負債卻讓人痛苦一輩子。利率雖然低,只還息、不還本、又不投資的理財決策,等於浪費利息。因為如果不能讓錢賺錢,不如把錢拿去還貸款,快速提升資產淨值。 大,無薪假也時有所聞,維持穩定的​ 漏洞2 看低利就轉貸 → 越轉越不划算 目前市場貸款主流為「1段式」與「3段式」。1段式是一率到底;3段式則分3階段,大致是第1~6個月、第7~12個月及第2年起,利率屬「前低後高」型,但第2年起加碼幅度會大增。銀行為了減輕購屋壓力及吸引客戶,第1段會給予優惠利率。 由於利率仍在低水位,各銀行第1段的房貸利差約僅0.1~0.2%。以貸款100萬元計算,只能省1,000元利息,如果能跟銀行談判降低第3段「加碼幅度」,省息效果才大。 以貸款100萬元為例,陳先生跟銀行談判,提出收入證明,並表示平時與銀行互動良好,讓銀行同意給予優惠加碼利率,第2段仍維持2.5%以下;而收入不穩定的王小姐,第2段利率已跳升至2.6%、第3段則破3%,2年下來,兩人的利息負擔相差7,750元。如果因別家銀行利率較低而考慮轉貨,則要先評估轉貸成本及利差是否划算。 車子是家庭資產負債表上僅次於房子的最大開銷。從投資報酬率來看,租屋都比買屋划算,更何況車子保值性低,百萬名車開了5年,折舊至少一半。因此,對於使用頻率低、不靠開車賺錢者,租車或是利用大眾運輸工具,比購車划算!但是真正有購車需求者,可考慮以下3個聰明購車及養車方法。 方法1.排氣量小,養車成本低 養車的固定成本包括車貸利息、燃料費及牌照稅、保險費等。從成本來看,買排氣量小的車子會比大車省,除了車價相對低外,因燃料費、牌照稅是以排氣量計算,1600 cc的自用車每年的燃料費為4,800元,就比2500 cc的7,200元少了許多。 方法2.​預期會開5年以上,買跨年度車款較划算 每到年底,車商會為了出清庫存而推出很多促銷方案,其中又以跨年份的車種現金折扣最多。所謂跨年份,是去年出廠、今年掛牌的車子,與新車最大的差別在「二手車價」。 換句話說,買跨年份車款,雖然車子才剛掛牌,車齡就已經滿1歲,因為中古車商在估算舊車是以「出廠日」計算車齡,出廠越久、折舊越大,二手價格較低。 中古車通常第1年折舊率15%、第2~5年每年遞減5~8%,譬如新車100萬元,開5年的殘值約60萬元,過5年後折舊速度會變慢。 如果新車開2、3年就換車,買跨年度車款,將會損失最大比例的折舊。開5年以上的話,即使車齡多1年,折舊率卻小了許多。 方法3.不妨考慮買柴油車,稅金較低又省油 養車的其他支出包括油錢、停車費、維修費、過路費等,其中以油錢成本最高,這也是高油價時代,柴油車銷售長紅的主因。因為柴油單價比汽油低,而且柴油車的稅金較少,1年約可省2,000元,維修保養頻率低,養車成本比一般汽車便宜。不過,台灣柴油車的售價比汽油車高出許多。 延伸閱讀: >>8個家計大敵浮現 >>4個方法,不怕退休金打折 >>5大方案,轉移老病殘風險

避開錢坑,精省養房、養車

2016/07/16
養房,養車,錢坑,購屋觀念

台北市的房價所得比(房價除以家庭所得)來到14倍,代表想在台北市買屋,即使不吃不喝,也要花上14年的代價。不過,根據內政部「住宅需求動向」調查,仍有近5成受訪民眾期望購買1200萬元以上住宅。

買車也一樣,由於景氣冷颼颼,今年國產車促銷多,進口車則採取降低門檻策略,期望衝出好成績。

根據車商調查,台灣購車意願最強的族群,為經濟負擔最重、奉養上下兩代的30~45歲夾心族。「因為車子、房子是被社會肯定的標籤,在5子登科價值觀中,買房子、買車子比養孩子、妻子的順位更前面。」擅長觀察社會趨勢的6年級生朱學恆說道。




買房、買車
負擔重且成本高


根據主計處2011年「家庭收支調查」,在12項消費支出項目中,與房子、車子相關的平均消費支出,占總消費3成以上,其中住宅名列第1,交通位居第5。這兩大開銷的共同特色是使用時間越長、負擔成本越重。

「特別是買房。」政大地政系特聘教授張金鶚點出,實價登錄上路後,宣告台灣不動產高稅賦時代來臨,未來不動產持有成本,只會多、不會少。

養車也是錢坑之一,尤其是貸款買車,負擔更重。全美首席理財大師大衛.巴哈(David Bach)在《起步晚 照樣致富》書中提到,借錢只能買會增值的東西,若不能賺錢,就用現金買吧!因為新車掛牌直接折價8成,養車時間越長、維修費用越高。

未來1、2年全球經濟動能不足,尚未有車、有房的家庭,重新盤點需求,切忌衝動購屋、購車,造成財務坑洞,打亂中長期理財計畫。已經擁有房子及車子的家庭,也要檢視支出,用最精省的方法,防堵未來家計簿上可能出現的漏洞。


觀念1 掌握20、30、40屋涯規畫

一向認為「年輕人太早購屋,會失去更多夢想」的張金鶚說,人生有職涯規畫,購屋也有「屋涯規畫」,特別是明年房價即將下修,無殼族不應在市場即將反轉之際進場「拚房」,反而應等待機會,找相對低點。

他特別強調,人一輩子買屋頻率很低、負擔卻很沈重,「重視風險」必須甚於「期待未來報酬」,現在年輕人應建立「20歲租屋、30歲購屋、40歲換屋」的觀念。

《上班族不買房過富裕人生》作者石川貴康指出,屋涯規畫要隨著年齡改變,太早當「屋奴」,容易為了清償房貸,失去進修、跨國工作、實現人生的機會。由於台灣房價已近強弩之末,現在「租屋比買屋」更划算!



觀念2 忘了市中心 先求有、再求好

一位網友抱怨:「就算房價回檔一半,市中心房子一樣住不起。」的確,高房價讓年輕人失去努力目標,但國內代銷之父、東森房屋董事長王應傑說:「年輕人買屋不需要一次到位。」

王應傑買的第1間房子位於當時還很偏僻的永和,薪水繳完房貸後所剩無幾,「如果我一直認為自己買不起,現在也無法累積億元身價。」他說,首購族應抱持「先求有、再求好」的想法。

只是,房市若反轉向下,自住客進場不須擔心被套牢嗎? 天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,只要確認至少存2成自備款,且房貸負擔不超過月收入4成,任何時候都能進場買屋。



延伸閱讀:

>>8個家計大敵浮現
>>4個方法,不怕退休金打折
>>5大方案,轉移老病殘風險


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由於利率仍在低水位,各銀行第1段的房貸利差約僅0.1~0.2%。以貸款100萬元計算,只能省1,000元利息,如果能跟銀行談判降低第3段「加碼幅度」,省息效果才大。

以貸款100萬元為例,陳先生跟銀行談判,提出收入證明,並表示平時與銀行互動良好,讓銀行同意給予優惠加碼利率,第2段仍維持2.5%以下;而收入不穩定的王小姐,第2段利率已跳升至2.6%、第3段則破3%,2年下來,兩人的利息負擔相差7,750元。如果因別家銀行利率較低而考慮轉貨,則要先評估轉貸成本及利差是否划算。






車子是家庭資產負債表上僅次於房子的最大開銷。從投資報酬率來看,租屋都比買屋划算,更何況車子保值性低,百萬名車開了5年,折舊至少一半。因此,對於使用頻率低、不靠開車賺錢者,租車或是利用大眾運輸工具,比購車划算!但是真正有購車需求者,可考慮以下3個聰明購車及養車方法。


方法1.排氣量小,養車成本低

養車的固定成本包括車貸利息、燃料費及牌照稅、保險費等。從成本來看,買排氣量小的車子會比大車省,除了車價相對低外,因燃料費、牌照稅是以排氣量計算,1600 cc的自用車每年的燃料費為4,800元,就比2500 cc的7,200元少了許多。

方法2.​預期會開5年以上,買跨年度車款較划算

每到年底,車商會為了出清庫存而推出很多促銷方案,其中又以跨年份的車種現金折扣最多。所謂跨年份,是去年出廠、今年掛牌的車子,與新車最大的差別在「二手車價」。

換句話說,買跨年份車款,雖然車子才剛掛牌,車齡就已經滿1歲,因為中古車商在估算舊車是以「出廠日」計算車齡,出廠越久、折舊越大,二手價格較低。

中古車通常第1年折舊率15%、第2~5年每年遞減5~8%,譬如新車100萬元,開5年的殘值約60萬元,過5年後折舊速度會變慢。

如果新車開2、3年就換車,買跨年度車款,將會損失最大比例的折舊。開5年以上的話,即使車齡多1年,折舊率卻小了許多。


方法3.不妨考慮買柴油車,稅金較低又省油

養車的其他支出包括油錢、停車費、維修費、過路費等,其中以油錢成本最高,這也是高油價時代,柴油車銷售長紅的主因。因為柴油單價比汽油低,而且柴油車的稅金較少,1年約可省2,000元,維修保養頻率低,養車成本比一般汽車便宜。不過,台灣柴油車的售價比汽油車高出許多。

延伸閱讀:

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