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擔心以房養老債留子孫 活化不動產還有4種方法


台灣60歲以上人口達472萬人,全台住宅自有率高達84%,但是全台共11家銀行推行的「以房養老」貸款專案截至目前總申請件數卻不到2千件,比例極低。捷安達保險經紀人董事長吳鴻麟分析,因為以房養老挑戰的是「債留子孫」的想法。
 
他表示,華人社會長輩都保有傳承房產給子孫的觀念,申請以房養老貸款時,必須將房屋所有權抵押給銀行,等到過世後,子女若想保有房屋所有權,必須將房貸還清或是債務平轉到子女名下,也就是說,子女必須承接長輩留下的債務。這也是不少銀行在簽約前,希望長輩與子女溝通,甚至安排見證人的機制,避免未來發生糾紛。
 
「以房養老只是一個開始。」萬泰國際會計師事務所副總經理林嘉焜強調,重點在如何活用不動產。根據《我國住宅房屋持有及交易簡析》資料顯示,房屋平均持有者年齡,自2006年的48.8歲增為2014年的52.4歲,有「高齡化」趨勢,年齡在21∼50歲間的各級距占比皆減少,年齡在61歲以上級距由17.6% 增至26.6%。
 

台灣人愛「藏富於房」
 
再看主計處2015年「國富統計」資料,台灣家庭部門資產土地按市價重估後,單是房地產就占總資產結構的40.97%,遠比金融性資產淨值裡「人壽保險及退休金準備」的17.35% 或是「有價證券」的14.65% 高出1倍以上,顯示台灣人愛「藏富於房」。
 
因為2015年前台灣房產大漲至少10年,全台房地產增值不少,若懂得把房地產「活化」,絕對能提高退休生活品質。政大地政系特聘教授張金鶚表示,目前台灣的房屋產權結構中,6成家庭只有1間房子,2成家庭擁有2間以上的房子,另外還有2成是無殼蝸牛的租屋族。
 
以房養老貸款主要是解決名下只有一屋的屋主「有房沒錢」的退休問題,讓他們滿足在宅老化的趨勢潮流。本刊綜合各專家意見,整理一屋族除了可選擇以房養老貸款方案外,其他4種能將房子活化,轉成源源不絕現金的方法。
 

方法1:把多餘空間出租
 
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,對退休族來說,把房屋出租可以按市價調整租金,不動產持有成本有轉嫁的機會,缺點是退休族要承擔管理租客工作、招租費用,以及維護房屋、設備的責任,再者空租時間若過長,生活費就會出現壓力。
 
但要提醒的是,對想在宅老化、名下只有一屋的退休族,除非是住在透天厝,將其中一層樓出租,或將原先房屋分割成2戶,否則實務上不易執行,而且要把裝潢及修繕費用計入。
 

方法2:大屋換小屋
 
對「有房沒錢」,只有一屋的退休族,林嘉焜認為,當進入空巢期後,不妨趁健康、體力無虞時,做好大屋換小屋或市區換郊區的準備計畫,將部分不動產變成現金,再用這筆母金投入固定收益商品,比如高殖利率股票、配息債券基金、穩定ETF 組合等,達到創造現金流的目的。這個方法適合有投資基礎的屋主。


全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年10月號第121期
 

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