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申請自用住宅省稅金額高   買、賣及持有房屋要繳的稅各不同,加上房地合一制度上路後,「房地產稅」堪稱是不少人報稅時最難懂的事,不過只要從「持有稅」、「交易稅」及「資本利得稅」這3個項目來了解,就可以變得很簡單! 顧名思義,持有稅是持有房產期間要繳的稅,可分為地價稅、房屋稅;交易稅是買賣房屋時,買方及賣方該繳的稅,買方要繳契稅、印花稅(依當年房屋持有時間比率與賣方合繳),賣方則必須繳交土地增值稅及房屋交易所得稅,房地合一制實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得時,可以扣除土地漲價總數額。 而房屋交易所得稅,其實指的就是「資本利得稅」,有新、舊制之分。 設定自用住宅省下房屋稅和地價稅 房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人持有期間每年要繳的稅,屬於地方稅,課稅的稅率由各地方政府決定。繼前幾年為了打壓房價,台北市政府大幅度調升房屋稅之後,2017年台南宣布連續3年調漲房屋稅,且往前追溯15年,此外,2018年7月後取得使用執照的台中新建、改建或增建的房子,今年徵收的房屋稅也將調漲60%,各地房地產投資人務必事先計算房屋稅,以免與原本想像差距太大。 房屋稅的計算方式是:房屋評定現值乘上適用稅率,房屋評定現值的內容又包含標準單價、折舊率、路段率,適用稅率則分為住家用1.2%、營業用3%~5%及非住家非營業用1.5% ~3.6%。近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準,房屋稅跟著被提高,若非手頭有非常多房屋,建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋,以免稅金爆增,而大傷荷包。 地價稅有「一般用地」和「自用住宅用地」的區別,每年11月徵收,通常按照公告地價8成做為土地申報地價,自用住宅稅率僅千分之2,一般用地稅率則採累進制,從千分之10到千分之55皆有,稅率差距相當大。 此外,地價稅採歸戶制,也就是每一個土地所有權人,在同一縣市內只有1張地價稅稅單。 購屋人過戶後,宜前往稅捐機關,辦理地價稅自用住宅變更,若家中有很多房地產,最好選擇總地價最高的那間設立戶籍,並申請自用住宅,節稅效果最高。要注意的是,房產所有權移轉登記時,房屋稅及地價稅由買賣雙方依當年房屋持有天數比率分攤。 繳納契稅、印花稅才能完成房屋過戶 契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時買方要繳的稅,印花稅則是一種憑證稅。 契稅僅計算房屋不計算土地,以房屋評定現值6%為計算標準,在開徵土地增值稅區域的土地,免徵契稅;印花稅則是核定契價乘以千分之1計算。 房屋評定現值與實際買賣行情沒有關係,由地方政府依各類標準核算,契稅、房屋稅都依此為課稅標準,買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅,否則無法完成過戶。 舉例來講,若洪小姐在今年3月買進一間房子,假設該屋房屋評定現值為300萬元,土地公告現值為700萬元,則須繳納18萬元的契稅及1萬元的印花稅。 不過,若是取得不動產的移轉價格低於評定標準價格時,可依移轉價格計算契稅,購屋者若想知道房屋評定現值,可向稅務機關查詢,也可直接查房屋稅單,每棟房屋評定現值皆不同,核定契價也不同,由地政人員試算較準。 一生一次、一生一屋自用住宅享土增稅優惠 房地合一新制實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋所得總額時,可以扣除土地漲價總數額。 土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額,依適用級距乘上20%、30%、40%等3級稅率,土地漲價總數額有2種算法,一是買賣房屋年度的土地公告現值差額,二是買屋和賣屋時的實際價差(必須提供證明),不過,出售自用住宅用地時享有10%優惠稅率,差距很大,建議盡量以自用住宅用地申報土地增值稅,較能節稅。 以自用住宅用地節稅,又可分為「一生一次」和「一生一屋」2種方式。「一生一次」指每人一輩子只能申請一次;政府為了鼓勵民眾換屋,又推出「一生一屋」方案,只要符合資格條件,申請次數不限,但前提是要曾申請過「一生一次」,且條件相對較嚴。 2年內買賣自用住宅善用重購退稅 如果賣屋者剛好要換屋,可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節省土增稅。申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:➊買進或賣出的2間房屋皆符合自用住宅、➋購屋價格必須高於賣屋價格、➌2間房屋產權登記的時間必須在2年內,不過2間房屋登記名義人必須要是同一人,可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。但所得稅法提供的重購退稅優惠,出售者與購屋者就不需限制同一人,配偶也可以。重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為:新購自宅用地申報移轉現值-(出售宅用地申報移轉現值-出售宅用地已繳土增稅)若計算結果≧已繳土增稅款,已繳的土增稅款可全數退還;若計算結果<已繳土增稅款時,可退還計算結果的稅款。舉例來說,假設陳先生賣掉舊房地產土地現值100萬元,土增稅30萬元,新買房地產土地現值為120萬元,計算結果是50萬元,則已繳的30萬元土增稅可全部退還。 除此之外,重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額,達到節稅的效果,房地合稅一實施後,重購退稅則視出售的房地適用房地合一舊制或新制而定。 重購價額超過原出售價額者,可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。 按重購價額占出售價額的比例,退還已繳的稅額,重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。 除了土增稅外,賣屋者還要繳納資本利得稅,如適用舊制,得申報財產交易所得稅,舊制採房地分離課稅,併入綜合所得總額計算,一不小心就會讓稅金「爆表」,尤其賠錢賣屋時,最好詳列各種成本舉證,以免被政府多課稅。   今年大家都有減稅紅包,你領了嗎? >> https://bit.ly/2GYY5Zs

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自用住宅 , 省稅

申請自用住宅
省稅金額高

 


買、賣及持有房屋要繳的稅各不同,加上房地合一制度上路後,「房地產稅」堪稱是不少人報稅時最難懂的事,不過只要從「持有稅」、「交易稅」及「資本利得稅」這3個項目來了解,就可以變得很簡單!


顧名思義,持有稅是持有房產期間要繳的稅,可分為地價稅、房屋稅;交易稅是買賣房屋時,買方及賣方該繳的稅,買方要繳契稅、印花稅(依當年房屋持有時間比率與賣方合繳),賣方則必須繳交土地增值稅及房屋交易所得稅,房地合一制實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得時,可以扣除土地漲價總數額。


而房屋交易所得稅,其實指的就是「資本利得稅」,有新、舊制之分。



設定自用住宅
省下房屋稅和地價稅


房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人持有期間每年要繳的稅,屬於地方稅,課稅的稅率由各地方政府決定。繼前幾年為了打壓房價,台北市政府大幅度調升房屋稅之後,2017年台南宣布連續3年調漲房屋稅,且往前追溯15年,此外,2018年7月後取得使用執照的台中新建、改建或增建的房子,今年徵收的房屋稅也將調漲60%,各地房地產投資人務必事先計算房屋稅,以免與原本想像差距太大。


房屋稅的計算方式是:房屋評定現值乘上適用稅率,房屋評定現值的內容又包含標準單價、折舊率、路段率,適用稅率則分為住家用1.2%、營業用3%~5%及非住家非營業用1.5% ~3.6%。近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準,房屋稅跟著被提高,若非手頭有非常多房屋,建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋,以免稅金爆增,而大傷荷包。


地價稅有「一般用地」和「自用住宅用地」的區別,每年11月徵收,通常按照公告地價8成做為土地申報地價,自用住宅稅率僅千分之2,一般用地稅率則採累進制,從千分之10到千分之55皆有,稅率差距相當大。


此外,地價稅採歸戶制,也就是每一個土地所有權人,在同一縣市內只有1張地價稅稅單。


購屋人過戶後,宜前往稅捐機關,辦理地價稅自用住宅變更,若家中有很多房地產,最好選擇總地價最高的那間設立戶籍,並申請自用住宅,節稅效果最高。
要注意的是,房產所有權移轉登記時,房屋稅及地價稅由買賣雙方依當年房屋持有天數比率分攤。


繳納契稅、印花稅
才能完成房屋過戶


契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時買方要繳的稅,印花稅則是一種憑證稅。


契稅僅計算房屋不計算土地,以房屋評定現值6%為計算標準,在開徵土地增值稅區域的土地,免徵契稅;印花稅則是核定契價乘以千分之1計算。


房屋評定現值與實際買賣行情沒有關係,由地方政府依各類標準核算,契稅、房屋稅都依此為課稅標準,買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅,否則無法完成過戶。


舉例來講,若洪小姐在今年3月買進一間房子,假設該屋房屋評定現值為300萬元,土地公告現值為700萬元,則須繳納18萬元的契稅及1萬元的印花稅。


不過,若是取得不動產的移轉價格低於評定標準價格時,可依移轉價格計算契稅,購屋者若想知道房屋評定現值,可向稅務機關查詢,也可直接查房屋稅單,每棟房屋評定現值皆不同,核定契價也不同,由地政人員試算較準。


一生一次、一生一屋
自用住宅享土增稅優惠


房地合一新制實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋所得總額時,可以扣除土地漲價總數額。


土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額,依適用級距乘上20%、30%、40%等3級稅率,土地漲價總數額有2種算法,一是買賣房屋年度的土地公告現值差額,二是買屋和賣屋時的實際價差(必須提供證明),不過,出售自用住宅用地時享有10%優惠稅率,差距很大,建議盡量以自用住宅用地申報土地增值稅,較能節稅。


以自用住宅用地節稅,又可分為「一生一次」和「一生一屋」2種方式。「一生一次」指每人一輩子只能申請一次;政府為了鼓勵民眾換屋,又推出「一生一屋」方案,只要符合資格條件,申請次數不限,但前提是要曾申請過「一生一次」,且條件相對較嚴。


2年內買賣自用住宅
善用重購退稅


如果賣屋者剛好要換屋,可以使用「重購自用住宅扣抵稅額」節省土增稅。申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:➊買進或賣出的2間房屋皆符合自用住宅、➋購屋價格必須高於賣屋價格、➌2間房屋產權登記的時間必須在2年內,不過2間房屋登記名義人必須要是同一人,可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。但所得稅法提供的重購退稅優惠,出售者與購屋者就不需限制同一人,配偶也可以。
重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為:

新購自宅用地申報移轉現值-(出售宅用地申報移轉現值-出售宅用地已繳土增稅)


若計算結果≧已繳土增稅款,已繳的土增稅款可全數退還;若計算結果<已繳土增稅款時,可退還計算結果的稅款。舉例來說,假設陳先生賣掉舊房地產土地現值100萬元,土增稅30萬元,新買房地產土地現值為120萬元,計算結果是50萬元,則已繳的30萬元土增稅可全部退還。

除此之外,重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額,達到節稅的效果,房地合稅一實施後,重購退稅則視出售的房地適用房地合一舊制或新制而定。


重購價額超過原出售價額者,可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。


按重購價額占出售價額的比例,退還已繳的稅額,重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。


除了土增稅外,賣屋者還要繳納資本利得稅,如適用舊制,得申報財產交易所得稅,舊制採房地分離課稅,併入綜合所得總額計算,一不小心就會讓稅金「爆表」,尤其賠錢賣屋時,最好詳列各種成本舉證,以免被政府多課稅。

 

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