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股市衝破萬3,房價也飆破新高,滿手現金的投資人,這時該選擇哪一方,才能得到最大的獲利?在低利率續行之下,存股和存房又以何者更為穩健呢? 利率持續看低,再加上高利儲蓄險逐漸絕跡,不少保守型投資人為了讓資金獲得更大效益,開始動起存股和存房的腦筋。然而今(2020)年台股指數與房價指數紛紛創下歷史新高,這時候進場,如果只想單押一方,到底何者更穩健呢? 不少人認為,存股的投資報酬率高於存房的投資報酬率,所以當然選擇存股較好,實際上真的是如此嗎?   貸款購屋槓桿效果佳有機會創造10%以上報酬 台股之中配息較穩定的定存股,現金殖利率通常在4%~7%之間,而買房收租的租金報酬率,一般是以年租金除以房屋總價來計算,大多在2%~4%左右,乍看之下,存股確實比存房好賺,但這是將購屋款項全部視為自有,未考慮貸款的情形。 假設A某自備200萬元、貸款800萬元,買下1,000萬元的房子,房貸利率為1.6%、貸款年限30年、採本息平均攤還,當月租金達到28,000元,就能完全支付每月的房貸本金加利息。如果A某持有房產10年後售出,在房價完全不變的情形下,扣除自備款200萬元和貸款本金餘額約574萬元之後,可拿回226萬元,若暫不計入成本,每年的獲利為22.6萬元,年報酬率為11.3%(22.6÷200=11.3%)。 再假設A某是將200萬元投入一檔定存股,10年之後賣出,股價同樣不漲不跌,而這10年的平均現金殖利率為7%,一樣暫不計算成本,年報酬率就是7%,總獲利為140萬元,還比買房收租少了86萬元。 當然,上述的存房案例屬理想狀態,在加計持有和出售房產的相關成本之後,實際獲利將會下降,而且租金高低也會受到房屋條件、座落地點等影響,但選擇存股,一樣需要支付股利所得稅和二代健保補充保費等成本。再者,出租和出售房屋都有一些方式可以合法節稅,但股利所得稅卻逃不掉,尤其高所得者稅率恐高達28%(所得稅率達30%以上者通常採分離課稅,稅率為28%),對報酬率影響更大。 此外,在低利率環境持續、不動產持有稅偏低的情形下,房價完全不漲的機率相當低,而股價漲跌則難以預測,甚至有可能在遇上系統性風險時價格腰斬,因此,兩相比較之下,存股的報酬率未必真的贏過存房,關鍵在於投資者是否有足夠的時間與知識去選擇適合投資的標的。   租客好壞影響房屋價值可能造成意外損失 再從風險承受的角度來看,性格偏向保守的投資者,有可能因為看到股票帳面的鉅額虧損而感到寢食難安,因而賣股停損,而房地產的短期波動較小,即使微幅下跌,仍可獲取每月固定的租金收入,投資信心較不會受到動搖,也因為買賣房地產程序較為複雜,能減少投資者交易的動機,因而拉長持有時間。 不過,存房也並不是完全沒有風險和缺點,最大的一個風險來自於租客,如果租客素質不佳,可能會讓屋況變差,屆時就得花費大筆金錢來重新裝潢或修繕。更慘的是,萬一遇上租客輕生,房屋變成凶宅,房價可能降到市價的5~7折。其次,如果房客長期欠租,或甚至侵占房屋不肯搬離,也是一大麻煩。 另外,若未來利率調升,房貸利息將會增加,假使租金並未上漲,此一成本將無法抵銷,也會讓報酬率減損。而投資者名下若有多間房產,或在短期內出售房屋,會使持有稅和交易稅增加,也是需要小心的地方。 總結來說,存股和存房並沒有絕對的優劣之分,而是要從投資者本身的風險屬性和操作方式去判斷比較。如果能找到可用租金支付房貸的標的,且有信心在未來的2、30年間持續做好租屋管理,存房未必不是好選擇。但如果不想花費太多額外時間,且希望能分散投資來降低風險,存股會較為適合。 更多精彩內容,請鎖定2020年12月號《Money錢》
低利時代,存股一定比存房好?實際換算貸款購屋竟完勝存股 年報酬高過10%
2020/12/03
房地產 , 投資 , 理財 , 定存股

股市衝破萬3,房價也飆破新高,滿手現金的投資人,這時該選擇哪一方,才能得到最大的獲利?在低利率續行之下,存股和存房又以何者更為穩健呢?

利率持續看低,再加上高利儲蓄險逐漸絕跡,不少保守型投資人為了讓資金獲得更大效益,開始動起存股和存房的腦筋。然而今(2020)年台股指數與房價指數紛紛創下歷史新高,這時候進場,如果只想單押一方,到底何者更穩健呢?

不少人認為,存股的投資報酬率高於存房的投資報酬率,所以當然選擇存股較好,實際上真的是如此嗎?

 

貸款購屋槓桿效果佳
有機會創造10%以上報酬

台股之中配息較穩定的定存股,現金殖利率通常在4%~7%之間,而買房收租的租金報酬率,一般是以年租金除以房屋總價來計算,大多在2%~4%左右,乍看之下,存股確實比存房好賺,但這是將購屋款項全部視為自有,未考慮貸款的情形。

假設A某自備200萬元、貸款800萬元,買下1,000萬元的房子,房貸利率為1.6%、貸款年限30年、採本息平均攤還,當月租金達到28,000元,就能完全支付每月的房貸本金加利息。如果A某持有房產10年後售出,在房價完全不變的情形下,扣除自備款200萬元和貸款本金餘額約574萬元之後,可拿回226萬元,若暫不計入成本,每年的獲利為22.6萬元,年報酬率為11.3%(22.6÷200=11.3%)。

再假設A某是將200萬元投入一檔定存股,10年之後賣出,股價同樣不漲不跌,而這10年的平均現金殖利率為7%,一樣暫不計算成本,年報酬率就是7%,總獲利為140萬元,還比買房收租少了86萬元。

當然,上述的存房案例屬理想狀態,在加計持有和出售房產的相關成本之後,實際獲利將會下降,而且租金高低也會受到房屋條件、座落地點等影響,但選擇存股,一樣需要支付股利所得稅和二代健保補充保費等成本。再者,出租和出售房屋都有一些方式可以合法節稅,但股利所得稅卻逃不掉,尤其高所得者稅率恐高達28%(所得稅率達30%以上者通常採分離課稅,稅率為28%),對報酬率影響更大。

此外,在低利率環境持續、不動產持有稅偏低的情形下,房價完全不漲的機率相當低,而股價漲跌則難以預測,甚至有可能在遇上系統性風險時價格腰斬,因此,兩相比較之下,存股的報酬率未必真的贏過存房,關鍵在於投資者是否有足夠的時間與知識去選擇適合投資的標的。

 

租客好壞影響房屋價值
可能造成意外損失

再從風險承受的角度來看,性格偏向保守的投資者,有可能因為看到股票帳面的鉅額虧損而感到寢食難安,因而賣股停損,而房地產的短期波動較小,即使微幅下跌,仍可獲取每月固定的租金收入,投資信心較不會受到動搖,也因為買賣房地產程序較為複雜,能減少投資者交易的動機,因而拉長持有時間。

不過,存房也並不是完全沒有風險和缺點,最大的一個風險來自於租客,如果租客素質不佳,可能會讓屋況變差,屆時就得花費大筆金錢來重新裝潢或修繕。更慘的是,萬一遇上租客輕生,房屋變成凶宅,房價可能降到市價的5~7折。其次,如果房客長期欠租,或甚至侵占房屋不肯搬離,也是一大麻煩。

另外,若未來利率調升,房貸利息將會增加,假使租金並未上漲,此一成本將無法抵銷,也會讓報酬率減損。而投資者名下若有多間房產,或在短期內出售房屋,會使持有稅和交易稅增加,也是需要小心的地方。

總結來說,存股和存房並沒有絕對的優劣之分,而是要從投資者本身的風險屬性和操作方式去判斷比較。如果能找到可用租金支付房貸的標的,且有信心在未來的2、30年間持續做好租屋管理,存房未必不是好選擇。但如果不想花費太多額外時間,且希望能分散投資來降低風險,存股會較為適合。

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